🏠 신혼부부 아파트 전세 계약, 절대 놓치면 안 되는 10가지 체크포인트

• “신혼집 계약, 9가지만 기억하세요!”
• “모르면 당합니다! 전세 계약 핵심 체크리스트”
• “전세사기 막는 법 – 신혼부부 실전 계약 가이드”

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신혼집을 처음 마련할 때 전세 계약은 설렘과 긴장이 공존합니다. 하지만 계약 한 번 잘못 맺으면 수천만 원의 전세금을 날릴 수도 있죠. 실제로 신혼부부 전세사기 피해 사례가 꾸준히 늘고 있어, 결혼과 동시에 ‘인생 최대 리스크’를 경험하는 경우도 있습니다.

이 글에서는 신혼부부가 아파트 전세 계약을 체결할 때 반드시 확인해야 할 9가지 핵심 항목을 완벽 정리합니다. 계약서 작성부터 보증보험, 갱신요구권 확인까지, 모르면 당하는 전세계약의 모든 것을 알려드릴게요.

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✅ 1. 등기부등본 확인 – 단 5분이 수천만 원을 지킵니다

• 확인 방법: ‘표제부(주소, 면적)’, ‘갑구(소유자 정보)’, ‘을구(근저당·가압류)’ 순으로 확인
  👉 예: 전세금 2억인데 근저당 3억이면? → 계약 절대 X!
  
• 주의사항: 근저당 채권최고액이 보증금보다 많거나 다수의 권리관계가 얽혀있다면 계약 피하기
  
  
• 팁: 계약 직전 최신본을 발급받아야 안전 (인터넷등기소에서 1,000원)
  
  

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✅ 2. 계약 상대방 신원 확인 – 대리인일 경우 위임장·인감증명서 필수

• 직접 계약 시: 집주인의 신분증 실물로 본인 확인
• 대리인 계약 시: 다음 두 가지 서류 없으면 무효
  1. 위임장 (계약 관련 권한 명시)
  2. 인감증명서 (최근 3개월 내)
• 경고: “부동산에 서류 맡겨놨어요”는 사기 가능성 매우 높음
  
  ❗ 위임장만 두고 간다는 중개인의 말은 절대 믿지 마세요!
  

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✅ 3. 전세보증보험 가입 가능 여부 반드시 확인

• 보증기관: HUG, 주택금융공사, SGI 서울보증
• 가입 조건:
  • KB시세 이하 전세가
  • 집주인의 연체·세금 체납 이력 無
• 특약 추천 문구:
  “보증보험 가입이 불가능할 경우 계약은 자동 해지하며, 계약금은 즉시 반환한다.”
  
  💡 보증보험료는 월세보다 저렴하며, 일부는 전세자금대출과 함께 지원됩니다.
  

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✅ 4. 계약서 작성 시 특약사항 구체화

• 필수 항목:
  • 계약 기간, 보증금, 중도 해지 시 위약 조항
  • 집 내부 수리 책임자(보일러, 창호, 도배 등)
• 추천 특약 예시:
  • “입주 전 집주인은 보일러 점검 및 수리를 완료한다.”
  • “잔금 지급 시점까지 모든 담보는 말소되어 있어야 한다.”
    
    👉 나중에 "말로 했잖아요"라고 해도 계약서가 기준입니다.
    

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✅ 5. 계약금·잔금은 반드시 집주인 명의 계좌로

• 주의: 제3자 계좌로 송금 시 법적 보호 불가
• 근저당 말소 필요 시: ‘조건부 지급 방식’ 활용 – 말소 확인 후 잔금 입금
• 입금증·거래내역: 계약서와 함께 영구 보관
  
  💡 계약서에 “계약금 및 잔금은 임대인 계좌로만 지급한다”는 문구 넣는 것도 좋습니다.
  

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✅ 6. 전입신고·확정일자·임대차 신고는 필수

• 전입신고: 주민등록 주소 이전 – 대항력 발생
• 확정일자: 동사무소 도장 – 우선변제권 확보
• 임대차 신고: 2021년 이후 확정일자 자동 포함, 신고 기한은 30일 이내
• 경고: 확정일자만 받고 전입신고 안 하면 전세보증금 우선변제 안 됨
  ❗ 세입자가 여러 명이면, 확정일자 순서에 따라 보증금 우선순위가 달라집니다.
  

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✅ 7. 전세가율과 시세 반드시 비교

• 전세가율 70% 이상이면 깡통 전세 위험
• 시세 확인 방법:
  • KB부동산, 한국부동산원 시세 조회
  • 동일 평형 최근 실거래가 비교
    💡 주변보다 전세금이 너무 싸거나, 너무 비싸도 일단 의심부터.
    

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✅ 8. 기존 세입자 및 갱신요구권 확인

• 기존 세입자가 갱신요구권(최대 2년 연장) 사용 시 입주 지연 가능
• 반드시 집주인과 기존 세입자 간 합의 상태 확인
  

💡 "2020년 7월 31일 이후 입주한 기존 세입자"라면, 갱신요구권 가능성 있음.

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✅ 9. 전세대출 가능 여부 사전 심사받기

• 신혼부부 조건: 부부합산 연소득 1억 원 이하 등 제한 있음
• 대출 방식: 일반 전세자금대출, 보증보험 연계 상품 등 다양
• 사전 심사 팁: 보증기관과 대출 은행에 직접 문의 가능

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✅ 10. 실무 체크리스트 (계약 전~입주 직후)

• 등기부등본 주소 = 실제 매물 주소 일치 확인
• 관리비 항목 확인 (전기, 수도, 난방 등 포함 여부)
• 주차 가능 여부, 층간소음 구조(복도식/계단식) 체크
• 도배/청소 상태, 가전기기 작동 확인 (에어컨, 전등 등)
• 계약서·영수증 원본 보관, 사진으로도 저장

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📌 신혼부부 전세 계약 요약 체크리스트

항목확인 여부

등기부등본 주소, 소유자 정보 일치 확인	O/X
근저당, 가압류 등 위험 권리 없는지 확인	O/X
집주인 신분증 또는 대리인 위임장·인감 확인	O/X
전세보증보험 가입 가능 여부	O/X
계약금·잔금 집주인 계좌로 송금	O/X
계약서 작성 및 특약사항 명확화	O/X
전입신고, 확정일자, 임대차 신고 완료	O/X
전세가율·시세 확인	O/X
기존 세입자, 갱신요구권 확인	O/X

 

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📝 마무리 조언

신혼부부의 첫 전세 계약은 단순한 임대차가 아닌, 인생 첫 자산 거래입니다. 설렘만큼 철저한 검증이 필요합니다.

“내 전세금은 내가 지킨다”는 마음으로, 등기부 한 줄, 특약 한 문장까지 꼼꼼하게 확인하세요.

필요하다면 공인중개사, 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 선택입니다.

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